Ситуация, когда вы уже морально готовы стать собственником жилья, нашли идеальный вариант, договорились о цене, а продавец начинает бесконечно тянуть время,, одна из самых раздражающих на рынке недвижимости. В такие моменты от отчаяния и бессилия покупатели готовы поверить во что угодно, вплоть до поиска магических ритуалов, молитв и заговоров на быструю продажу.
Однако молитвы и заговоры не помогут ускорить переход права собственности. Чтобы сдвинуть сделку с мертвой точки, нужны не эзотерические практики, а холодный расчет, знание юридических нюансов и грамотное управление процессом. В этой статье мы подробно разберем, почему продавцы тянут время и как реально ускорить покупку квартиры.
Почему хозяйка квартиры тянет время?
Прежде чем применять радикальные меры, важно понять причину задержек. Чаще всего они кроются в следующем:
- Жадность и ожидание лучшего предложения: Как показывает практика, собственники крайне редко могут самостоятельно правильно определить цену продажи и склонны к ее завышению. Возможно, хозяйка ждет другого покупателя, который предложит больше.
- Проблемы с документами: Не получено нотариальное согласие супруга, не погашен ипотечный залог, есть споры по наследству. В судебной практике были случаи, когда сделку признавали недействительной по иску супруга, который не давал на нее согласия. Хозяйка может скрывать эту проблему и тянуть время на ее решение.
- Сложности с альтернативной сделкой: Если продавец одновременно покупает другую квартиру, задержки на любом из этапов его цепочки приведут к срыву сроков вашей сделки.
- Психологический фактор: Расставание с квартирой, стресс. Продавец может просто сомневаться и «тормозить» процесс на подсознательном уровне.
Как ускорить сделку: практические и юридические шаги
Если жизнь не заставляет прибегать к крайним мерам (как то — отказ от сделки), то время продажи и оформления можно существенно сократить, если взять ситуацию в свои руки.
Используйте задаток, а не аванс
Это самый мощный финансовый рычаг давления. Аванс — это просто предоплата, которая возвращается при срыве сделки любой из сторон. Задаток же имеет штрафную функцию:
- Если сделка срывается по вине продавца (хозяйки), она обязана вернуть вам задаток в двойном размере.
- Если сделка срывается по вашей вине — задаток остается у продавца.
Также в предварительном договоре можно предусмотреть дополнительные условия. Например, прописать, что в случае незаключения договора купли-продажи квартиры по вине продавца, последний возвращает обеспечительный платеж и выплачивает неустойку (штраф) в размере 50% от суммы обеспечительного платежа, а в случае вины покупателя продавец удерживает такую же неустойку. Перспектива потерять внушительную сумму отлично отрезвляет тянувших время собственников.
Правильная цена и контроль рынка
Правильная цена — та, что не выше и не ниже рыночной. Если вы договорились о цене, но хозяйка тянет, возможно, она ищет вариант подороже. Вы можете мягко дать понять, что знаете рыночную стоимость, и напомнить, что покупатели со свободными деньгами сейчас — роскошь. Убедите ее, что сделку еще нужно провести, а надежного покупателя найти сложнее, чем кажется.
Перейдите на электронную регистрацию сделки
При классическом бумажном документообороте после подписания договора в банке надо везти документы в МФЦ, и регистрация займет около двух недель. Соответственно, деньги продавец получит только после окончания регистрации.
С помощью цифровых сервисов сегодня можно продолжить находить и бронировать жилье, подавать заявки на ипотеку, подписывать договоры купли-продажи и регистрировать их в Росреестре удаленно. Электронные сделки с недвижимостью экономят время, силы и деньги продавца и покупателя. Регистрация в электронном виде занимает от 1 до 3 дней. Предложите хозяйке этот вариант: чем быстрее пройдет регистрация, тем быстрее она получит деньги на счет.
Возьмите контроль над документами
Собственно сделка купли-продажи квартиры (подготовка, оформление, регистрация) длится недолго, буквально считанные дни, иногда недели. Затягивают процесс сборы бумаг. Если вы всё делаете самостоятельно, приготовьтесь к тому, что визит в юридическую фирму для составления договора, проверка информации о квартире и сдача документов лягут на ваши плечи.
Не ждите, пока продавец сам соберет справки. Вы можете:
- Заказать свежую выписку из ЕГРН самостоятельно (чтобы проверить отсутствие обременений и арестов). Копию договора купли-продажи и выписки нужно сохранить, чтобы в случае спорной ситуации представить суду.
- Напрямую спросить про нотариальное согласие супруга. Напомните хозяйке о судебной практике, когда сделки признавались недействительными. Это ее риски, которые могут обернуться проблемами для всех.
- Организовать оплату счетов и сбор справок (об отсутствии задолженности по ЖКХ) силами риэлтора или юриста с вашей стороны.
Дополнительный аванс только при подписании основного договора
Если сделку сопровождает риэлтор или посредник, и вы чувствуете, что процесс буксует, возьмите ситуацию в свои руки. Напомните агентам, что они, когда подписывали договор, знали, какую сумму должны заплатить за работу. Дополнительный аванс за их услуги вносите только при подписании договора купли-продажи (сумму комиссии). Это отлично мотивирует посредников давить на продавца и ускорять процесс.
Что делать, если продавец отказывается идти навстречу?
Если хозяйка игнорирует разумные аргументы, не подписывает предварительный договор с задатком, не предоставляет документы и постоянно меняет условия — это красный флаг.
Прежде чем приступать к работе с недвижимостью, посредник (да и вы сами) должен представлять все тонкости процедуры перехода собственности. Агенты, не вникающие в особенности купли-продажи квартир, рискуют затянуть сделку на месяцы. Если вы видите, что сделка обрастает неадекватными условиями и распределение расходов постоянно меняется, лучше отказаться от такой квартиры. Сэкономленные нервы и время будут дороже.
Никакие заговоры и молитвы не заставят хозяйку подписать договор купли-продажи. Только ваши твердые намерения, юридическая грамотность и финансовая мотивация продавца способны сдвинуть дело с мертвой точки. Используйте задаток как инструмент дисциплины, предлагайте современные электронные сервисы для ускорения регистрации в Росреестре и не бойтесь брать инициативу в свои руки. А если продавец остается непреклонен — смело ищите другой объект, ведь на рынке всегда есть квартиры, которые можно продать быстро и без проблем.